売却システム　シラトリ建設

売却したい方の状況によって、適した売却システム違いますので状況別に、メリット・デメリットを述べさせていただきます。

売却システムの説明
即決買取システム	資金需要が間近に迫っていて、早く換金したい方仲介を依頼したりするのが煩わしい方価格のみの話合いで済むので結論が早くて、交渉事が少ない面倒な条件など、買主が不動産業者なので柔軟に対応できる	メリット	○媒介契約など締結する煩わしさがない ○早く売却ができる ○資金計画が立てやすい ○境界不明など買主義務でも売買できる ○抵当権抹消手続きなどに柔軟に対応 ○買い換えの条件にも対応
		デメリット	○価格が市場価格よりも安くなる ○立地・日当たり条件が悪いと買取できない場合がある
一般媒介システム	希望価格を優先し、希望価格以下では売る気がない方。依頼して見たい会社が一社だけではなく数社ある方	メリット	○売主が拘束されることがない ○依頼したい会社へ何社でも依頼できる
		デメリット	○情報が広く行渡らないことが多い ○依頼を受けた業者の報告・積極的販売義務は無い
専任・専属媒介システム	売却希望で、買い手がいれば柔軟に対応し売却優先の方業者の定期的報告義務あり業者の指定流通機構への登録義務あり	メリット	○定期的報告があるので現状が把握できます ○流通機構に情報登録されるので広く行き渡る ○業者に積極的販売義務あり ○一般より早く売却できる場合が多い
		デメリット	○他の業者には依頼できない ○売主が買主を見つけた時、トラブルになることがある
仲介で売却を依頼する場合、不動産業者とのあいだに媒介契約を結ぶことが法的に義務づけられています。この制度は、業者と売主との間のトラブルを防ぐという消費者保護の観点からスタートした制度であり売主としても是非媒介契約を結ぶことをお勧めいたします。

不動産業者の選び方
不動産を売却する時には、自分の手で買い手を探し売却するよりも、不動産業者に業務を依頼する方がより確実でスムーズに売却が進むのが一般的です。そこで重要になるのが、どの業者に売却業務を依頼するかという、業者の選択の条件です。数ある不動産会社のなかから、社会的にも信頼性が高く、しかも実績の豊富な業者を選んで売却業務を依頼するのが当然のことです。
不動産会社の信用度を調べるためには、売却業務を依頼する前に業者名簿を閲覧することです。業者名簿は都道府県の宅地建物取引業の担当部局に備えてあり、誰でも無料で見ることができます。そこで、業者名簿のチェックポイントについて述べてみます。担当部局では、不動産取引にかかわる相談も受け付けてくれます。

業者名簿のチェックポイント
過去の営業実績	原則として過去５年間の営業実績が、取引態様別などに表記されていますのでどの分野でどの位の実績を持つ会社か調べられます。
事業の沿革	古くから営業しているのか、最近の営業を始めたのかが分かります
代表者や役員	代表者や役員の経歴が分かります
取引主任者	事務所ごとに専任の取引主任者の氏名・経歴が分かります
資産・決算の状況	個人営業の場合の代表者の資産状況や、法人の場合は、決算状況を調べることもできるようになっています
商号や役員の変更状況	商号、役員、支店などを変更した場合の届出書も閲覧できますがその変更状況は、経営の安定性などを知る目安になります
兼業業種	宅地建物取引業以外に行っている業種も分かります
事務所の写真	その会社が宅地建物取引業を行う事務所として届け出ている事務所の外観、内部の写真が添付されています
過去の行政処分歴	過去に業務停止等の処分を受けているかどうかが分かります

不動産売却広告宣伝費詐欺商法の手口を紹介　　すぐに高く売却できる話には要注意！！
あなたの土地を欲しい人がいるから、不動産を高く売却できるとか話を切り出して高額の広告費を支払わせる詐欺手口を公開
１２、３年前に栃木県の那須方面の分譲地を購入して売りたくても売れないような土地の所有者に、いかにもすぐ売却できるような話を持ちこみ、広告宣伝費を騙し取る手口の会社が捕まった事件がありました。新聞各紙でも報道されました。それから数年経った、ここ７年から８年位前からまた同じような手口の業者が最近では主に房総方面の不在地主に対して話を持ちかけています。なぜならば、房総方面の土地所有者は投資で持っている場合が多く、購入した価格が坪２０から３０万円以上の人が多く、地元の手堅い真面目な不動産業者に売却を相談しても、せいぜい坪単価１万円～５万円と言われ、そんな安い価格では売れないと考えている人が多いようです。だから広告詐欺会社の出番を多く許しているようです。まずその手口を紹介します。 ○○さん所有の土地の地域を坪２０万円から坪３０万円前後で土地を買いたい大手企業の会社員の人がいます。売りませんか？と持ちかける。（何度も繰り返しますが、実際は条件が良くて坪１～１０万円、実際に不動産競売で坪２万から３万円でも売れずに残っている地域での話です。週刊住宅情報、田舎暮らしの雑誌などを見れば、ほとんどが坪１０万円以下の地域ばかりです。）すると大体の人は、高い価格で話を切り出され悪い気はしないものですから、価格によっては売ってもいいと答えます。そして訪問していざ具体的な話になるとどうなるかというと、当社（広告詐欺会社）はいろいろな雑誌（あまり広く購読されていない広告費用の極端に安い雑誌や広報紙面など）に広告を出しているので大手勤務のお客が多いと説明。広告宣伝費は１２０万円かかるが初めは半金の６０万円だけいただきます。あとの６０万円は売却できた時にいただきますと説明する。そして広告宣伝費を負担していただいた方から、優先的に購入客を紹介するとの話を切り出します。ここが一番の騙されるポイントです。本当は６０万円だけを騙し取るのが目的なのですが、あとの６０万円を支払ってもらうためにも、すぐ売れないと当社（広告詐欺会社）も商売にならないようなことを平然と言うので、地主はすぐ売ってくれるものと勘違いをしてしまう人が多いようです。実際は広告宣伝の申込契約期間は２年間契約ですることが多いようです。２年間あれば苦情の申し出が出てくるまで時間稼ぎができるからです。すぐ売れるようなことを言って、２年の契約は怪しいと思うのが普通ですが、土地所有者は高く売れるようなことを言われ半信半疑ではありますが、所有地の価値を高く評価され誉められているで、気持ちが舞い上がってしまい、冷静な判断が出来ないようです。慎重な土地所有者は、まずここでちょっとおかしいと思い騙されない人もかなりいます。反対に、自分の土地に惚れ込み過ぎて、本当の価値（実勢取引価格）以上と思っている土地所有者と、本当に売れなくて困ってローンも返せない土地所有者の人達は苦し紛れに簡単に騙されてしまう場合が多いようです。どのような広告を出すかというと、せいぜい半ページ前面広告を出しても数十万円の発行部数の少ない雑誌や、広報誌に２０～３０人分物件広告を出すのでほとんどが儲けです。（広告会社収入は半金６０万円×２０人で１２００万円、３０人分なら１８００万円です）なぜこんなことがいまだに世間に通用するのだろうか。初めに栃木県の土地所有者を相手にした会社の者が逮捕された話をしましたが、彼等は不動産の免許番号を持っていたので宅建業法違反だったのですが、今回は不動産免許は一切取得せず、広告会社ということで広告を出すときは、当社の提携不動産会社の名前を使って広告を掲載するということで、自分たちは宅建業法には関係ないような形をとっています。広告を掲載している不動産会社に問い合わせると頼まれて広告を出しているだけとか言うだけである。都庁に苦情もあるようですが、不動産業者でないので宅地建物取引業法の違反とかの問題にはならないようです。弁護士に依頼していくらか取り戻した話とか、ある広告宣伝費を支払った土地所有者の知人が暴力団に相談して表沙汰にするぞ言われて、返金させたという話は聞いたことがあります。なぜならば、表沙汰にするよりは裏で話をつけた方が今の商売を続けられるメリットがあるからです。ある弁護士に聞いた話では被害者が何人か集まって集団で警察に相談でもしない限り、広告会社をつぶすのは難しいと聞いたことがあります。突然、売却依頼をしていないのに相場より高く早く売れる話や、売れる前に費用がかかる話には、注意した方がよいと思います。